Selon un analyste, la baisse des taux hypothécaires devrait soutenir le marché immobilier chinois

La banque centrale chinoise va réduire les taux d’intérêt des prêts immobiliers existants, les abaissant d’environ 0,5 point de pourcentage à des niveaux proches de ceux des prêts nouvellement émis, a déclaré mardi Pan Gongsheng, gouverneur de la Banque populaire de Chine (PBOC), la banque centrale du pays, lors d’une conférence de presse sur le soutien financier au développement économique de haute qualité. Le taux d’apport minimum pour les résidences principales et secondaires sera unifié à 15 %.

Depuis mai dernier, lorsque la PBOC a annoncé l’annulation des taux hypothécaires minimums nationaux pour les prêts immobiliers personnels et d’autres politiques d’optimisation financière pour l’immobilier, les limites inférieures des taux hypothécaires pour les prêts immobiliers pour les résidences principales et secondaires existantes dans la plupart des villes ont été considérablement réduites, voire supprimées. Les institutions financières peuvent désormais déterminer de manière indépendante les taux hypothécaires pour les prêts immobiliers de leurs clients.

Les données montrent qu’à la fin du mois de juin, le taux hypothécaire moyen pondéré des nouveaux prêts immobiliers personnels émis à l’échelle nationale était de 3,45 %, en baisse de 0,66 point de pourcentage par rapport à l’année précédente. Dans ce contexte, combiné à la baisse cumulative de 35 points de base du taux préférentiel des prêts à plus de cinq ans (LPR) en février et juillet, l’écart de taux d’intérêt entre les prêts immobiliers existants et les nouveaux prêts émis s’est encore creusé, dépassant même 100 points de base dans certaines villes.

L’écart substantiel des taux d’intérêt entre les prêts immobiliers existants et les prêts nouvellement émis constitue une forte motivation et incitation pour les citoyens à rembourser leurs prêts plus tôt que prévu. Influencés par des facteurs tels que l’écart des taux d’intérêt et la contraction du bilan personnel, certains détenteurs de prêts hypothécaires ont refinancé leurs prêts immobiliers par le biais d’un remboursement anticipé, de prêts à la consommation ou de prêts commerciaux. Cela a conduit à des taux de remboursement anticipé élevés et à une réduction des soldes des prêts immobiliers dans les banques commerciales, provoquant des perturbations dans les opérations bancaires et les activités de crédit.

Compte tenu de l’écart croissant entre les taux d’intérêt des prêts immobiliers existants et ceux des nouveaux prêts, il est possible de réduire les taux hypothécaires des prêts immobiliers existants. L’ajustement des taux hypothécaires des prêts immobiliers personnels existants de manière légale, régulière et ordonnée pourrait mieux soutenir le développement stable et sain du marché immobilier, empêcher les propriétaires de rembourser leurs prêts avant la date prévue et assurer le fonctionnement et la stabilité des banques. Cela contribuerait à atténuer les risques liés aux taux d’intérêt, au crédit, à la déflation et aux violations de la loi, à alléger la pression de remboursement et à réduire les coûts des prêts pour les propriétaires, à améliorer les bilans des ménages et à renforcer la capacité et la volonté de consommation des résidents.

Le meilleur exemple n’est pas loin d’être récent. En août 2023, après que la Banque populaire de Chine et l’Administration nationale de réglementation financière ont proposé de réduire les taux hypothécaires pour les prêts immobiliers existants, les emprunteurs ont pu demander de nouveaux prêts pour remplacer les prêts existants ou ajuster les taux hypothécaires des prêts existants pour alléger la pression des prêts immobiliers existants. Les taux hypothécaires de plus de 23 000 milliards de yuans (3 280 milliards de dollars) de prêts immobiliers existants ont été abaissés, ce qui a donné lieu à un taux moyen pondéré ajusté de 4,27 %, soit une réduction de 0,73 point de pourcentage en moyenne. Cette initiative a bénéficié à plus de 50 millions de ménages et 160 millions de personnes, économisant environ 170 milliards de yuans de frais d’intérêt annuels. Au cours des quatre mois qui ont suivi la mise en œuvre de la politique, le montant mensuel moyen de remboursement anticipé des prêts immobiliers a diminué de 10,5 % par rapport à avant la politique, ce qui a directement élevé le taux de croissance annuel des ventes au détail totales de biens de consommation au quatrième trimestre 2023 au niveau le plus élevé des trois dernières années.

Français D’après les estimations, si les taux hypothécaires des prêts immobiliers existants étaient réduits de 75 à 100 points de base, pour un prêt hypothécaire sur 30 ans d’une valeur de 1 million de yuans remboursé selon la méthode du capital moyen plus les intérêts, les mensualités de l’emprunteur pourraient diminuer de 400 à 600 yuans, ce qui lui permettrait d’économiser environ 5 à 7 % sur les remboursements mensuels et totaux et de réduire potentiellement ses dépenses d’intérêts totales de 160 à 220 milliards de yuans. Cependant, si les banques n’ajustent pas leurs coûts de passif en conséquence ou ne réduisent pas les taux de dépôt pour se couvrir efficacement, une réduction de 100 points de base des taux hypothécaires des prêts immobiliers existants pourrait avoir un impact négatif sur le résultat d’exploitation et le bénéfice net des banques d’environ 6 % et de plus de 10 % respectivement, sur une base annualisée.

Selon les principaux indicateurs réglementaires publiés par l’Administration nationale de réglementation financière, la marge d’intérêt nette des banques commerciales chinoises s’élevait à 1,54 % à la fin du deuxième trimestre. Bien que ce chiffre reste cohérent avec celui du premier trimestre 2024 en glissement trimestriel, il est inférieur de 20 points de base par rapport à 1,74 % au deuxième trimestre de l’année dernière et proche des plus bas historiques. Les banques commerciales doivent réagir activement aux changements de l’environnement opérationnel, optimiser leur structure commerciale et travailler dur pour neutraliser l’impact de la réduction des taux hypothécaires pour les prêts immobiliers existants et stabiliser les marges d’intérêt nettes.

Il est impératif de comparer et de choisir avec prudence et attention entre la revalorisation des prêts existants auprès des banques prêteuses d’origine et le refinancement des prêts hypothécaires auprès d’autres banques pendant la baisse régulière et ordonnée des taux hypothécaires pour les prêts immobiliers existants. Le transfert direct des prêts hypothécaires existants à d’autres banques et la signature de nouveaux contrats hypothécaires peuvent conduire à une concurrence désordonnée sur le marché et faire baisser encore davantage les taux hypothécaires et les niveaux de profit. En outre, il existe également un débat sur la question de savoir si le refinancement des prêts hypothécaires devrait être étendu au-delà des prêts pour les résidences principales pour couvrir ceux pour les résidences secondaires.

En revanche, dans le cadre de l’orientation vers le marché et de l’État de droit, il est plus solide et plus facile à gérer de faciliter la réduction des taux hypothécaires pour les prêts immobiliers existants par le biais d’une consultation égale et d’une négociation indépendante entre les emprunteurs et les banques prêteuses d’origine, en modifiant les conditions contractuelles pour ajuster les taux hypothécaires ou en remplaçant les prêts existants par de nouveaux prêts émis à des taux hypothécaires plus bas.

Pan Gongsheng a également souligné que le taux de réserves obligatoires (TRO) serait bientôt réduit de 0,5 point de pourcentage afin d’injecter environ 1 000 milliards de yuans de liquidités à long terme dans le marché financier. Le taux directeur de la banque centrale sera simultanément abaissé, et le taux d’intérêt des rachats inversés à sept jours sera réduit de 0,2 point de pourcentage, passant de 1,7 % actuellement à 1,5 %. Cela vise à guider les taux du marché pour les prêts et les dépôts vers une baisse parallèle et à maintenir la stabilité de la marge d’intérêt nette des banques commerciales.

Des mesures telles que la réduction des taux d’intérêt peuvent continuer à aider les banques à gérer et à contrôler efficacement les coûts de passif. En outre, des instruments de politique monétaire structurelle peuvent également être utilisés pour fournir aux banques qui ajustent les taux hypothécaires des prêts immobiliers existants de manière légale et ordonnée des sources de financement moins coûteuses et plus stables, renforçant ainsi la capacité du secteur financier à soutenir durablement l’économie réelle.