Le marché immobilier chinois entre dans une nouvelle ère

Alors que le marché immobilier chinois passe du nouveau développement à l’exploitation de propriétés existantes, le pays entre dans une ère définie par son parc immobilier.

L’ancien modèle de croissance, alimenté par l’expansion continue des logements commerciaux nouvellement construits, cède la place à une nouvelle phase axée sur la revitalisation des logements existants, l’amélioration de la qualité et le renforcement de la gestion à long terme.

Lors d’une conférence de presse tenue par le Bureau d’information du Conseil d’État le 18 septembre de cette année, le ministère du Logement et du Développement urbain-rural a cité des données du Bureau national des statistiques montrant que les transactions de logements d’occasion représentaient 27 % des transactions de logements en Chine en 2020 ; ce chiffre est passé à 46 % en 2025 et a encore augmenté pour atteindre 52 % au cours des huit premiers mois de 2026. Cela marque une transition historique sur le marché immobilier chinois et reflète un changement profond dans le modèle de développement sous-jacent du secteur.

Au cours des deux dernières décennies, le secteur immobilier chinois a suivi un modèle de croissance typique, tiré par de nouveaux développements, avec pour tâche principale de répondre à la question de garantir une offre de logements adéquate. Durant la période d’urbanisation rapide, les gens ont afflué vers les villes, créant une grave pénurie de logements.

À cette époque, lorsqu’ils prenaient leurs décisions d’achat d’une maison, les habitants pensaient souvent bien plus aux avantages à long terme de l’emplacement et de l’urbanisme ainsi qu’à la promesse d’une plus-value immobilière dans les nouveaux quartiers qu’à la qualité réelle des propriétés. Le logement était avant tout considéré comme un bien acheté et vendu dans le cadre d’une transaction ponctuelle, tandis que l’entretien, la rénovation et la gestion à long terme après la construction et la livraison passaient souvent au second plan.

À mesure que l’urbanisation ralentissait, le taux d’urbanisation des résidents permanents de la Chine est passé de 17,9 % en 1978 à 67,89 % en 2025. La superficie des logements urbains par habitant a dépassé 40 mètres carrés. L’époque de la pénurie générale de logements est donc largement révolue.

Les maisons d’occasion représentent désormais plus de la moitié de toutes les transactions immobilières, ce qui indique que le marché ne dépend plus principalement de l’offre de logements neufs pour répondre à la demande résidentielle. Au lieu de cela, la valeur est de plus en plus créée en ramenant des logements d’occasion sur le marché, en les faisant correspondre aux besoins des acheteurs et en améliorant leur qualité.

Alors que le marché entre dans cette nouvelle ère de parc de logements existants, les acheteurs imposent des exigences plus élevées en matière de qualité du logement, de services de gestion immobilière, d’environnement communautaire et d’infrastructures de transport.

Les décisions d’achat d’un logement sont de plus en plus motivées par des besoins réels et diversifiés en matière de logement, l’accent étant désormais mis moins sur la disponibilité d’un logement que sur le fait qu’il s’agisse d’un bon endroit où vivre. L’orientation principale du développement du secteur immobilier n’est plus l’ajout à grande échelle de nouveaux logements, mais plutôt la revitalisation du vaste stock de logements existants grâce à la rénovation urbaine, à la rénovation d’ensembles résidentiels plus anciens, à l’amélioration de la qualité des logements et à une gestion immobilière raffinée afin de libérer la valeur des actifs existants.

Les fondements de la stabilité du marché du logement sont également en train de passer de l’offre de nouveaux terrains et de logements nouvellement construits à la circulation efficace des logements existants, au maintien de la qualité des logements et à l’allocation optimale des ressources. La part croissante des transactions de logements anciens ne doit donc pas être considérée comme le signe d’une stagnation du marché immobilier. Cela reflète plutôt une structure de transaction de marché arrivée à maturité et une transition accélérée dans le modèle de développement du secteur.

À mesure qu’il passe du nouveau développement à l’exploitation du parc immobilier existant, le modèle de développement sous-jacent du secteur immobilier évolue en conséquence. Premièrement, l’attention de l’industrie passera du développement frontal aux opérations back-end. L’avenir de l’immobilier ne dépendra plus uniquement de l’ajout d’une offre de logements. Ce qui peut véritablement créer une valeur durable, ce sont les activités secondaires, telles que la rénovation de complexes résidentiels plus anciens, la modernisation de maisons anciennes et délabrées, le réaménagement de villages urbains, l’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments existants, la réalisation de rénovations adaptées aux personnes âgées, la modernisation des services de gestion immobilière et l’exploitation de logements locatifs.

Tous ces éléments deviendront de nouveaux espaces de croissance. Les sociétés immobilières doivent libérer la valeur des actifs existants en améliorant la qualité de vie, en prolongeant la durée de vie des bâtiments et en améliorant les services communautaires. Ces efforts peuvent également stimuler le développement de chaînes de consommation telles que la rénovation, l’ameublement, l’électroménager, les soins aux personnes âgées et aux enfants, ainsi que le commerce communautaire.

Plus important encore, cette évolution vers la gestion du parc immobilier existant nécessite que les sociétés immobilières passent du statut de promoteur à celui d’opérateur d’actifs. La valeur des actifs immobiliers n’est plus uniquement liée aux dividendes provenant de l’appréciation des terres. Dans une large mesure, cela dépend désormais de la manière dont les propriétés sont gérées et entretenues au fil du temps. La compétitivité d’une entreprise ne dépendra plus de la superficie des terrains qu’elle acquiert ou de la rapidité avec laquelle elle développe des propriétés, mais davantage de sa capacité à gérer les actifs existants, à attirer les entreprises et à fournir des services raffinés. Les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles vacantes peuvent être transformées en logements locatifs abordables, en communautés de jeunes, en parcs scientifiques et technologiques ou en espaces de services communautaires.

De même, les complexes résidentiels plus anciens peuvent être rendus plus habitables et plus précieux en installant des ascenseurs, en améliorant les espaces partagés et en introduisant des sociétés de gestion immobilière professionnelles, transformant ainsi les espaces sous-utilisés en une offre efficace. La concurrence sur le marché des logements neufs portera de plus en plus sur l’établissement de références industrielles, en mettant davantage l’accent sur la qualité des produits, la fiabilité de la livraison, les environnements de vie verts et sains, les services intelligents et la capacité d’exploitation communautaire. Les entreprises qui peuvent véritablement fournir de bonnes maisons, des complexes résidentiels bien gérés et des communautés de haute qualité continueront à gagner en reconnaissance sur le marché.

Du point de vue de la gouvernance urbaine, le passage à une ère de parc de logements existants marque également une transition de l’expansion urbaine vers l’extérieur vers l’amélioration de la qualité des zones urbaines existantes. Dans le passé, la croissance urbaine était souvent motivée par le développement de nouvelles zones et l’élargissement des frontières territoriales. À l’avenir, la rénovation urbaine devra constituer un levier clé du développement, contribuant à optimiser les structures urbaines, à favoriser de nouveaux moteurs de croissance et à améliorer la qualité de la vie urbaine.

La revitalisation du parc immobilier existant peut réduire la consommation de ressources associée aux démolitions et reconstructions à grande échelle. Cela peut également aider les villes à optimiser les structures spatiales au sein de ressources foncières limitées, à combler les lacunes des services publics et à améliorer la qualité de la vie communautaire.

Cette année, le Conseil des Affaires d’État a publié un plan de rénovation urbaine pour la période du 15e Plan quinquennal (2026-2030), qui, pour la première fois, fixe des objectifs quantitatifs et des tâches pour la rénovation urbaine à travers le pays. Le plan montre clairement que l’orientation politique du Comité central du PCC et du Conseil des Affaires d’État passe de la construction de nouvelles installations à la rénovation de celles existantes, et de l’expansion à l’amélioration de la qualité des zones urbaines existantes.

Cela signale également un changement plus large sur le marché immobilier chinois, passant des nouveaux développements à la revitalisation des actifs existants, à l’amélioration de la qualité et au raffinement des opérations. Par conséquent, l’optimisation continue de l’allocation des ressources en matière de logement et l’amélioration du cadre de vie seront essentielles pour assurer une croissance régulière et saine du marché immobilier et favoriser un cercle vertueux d’interaction entre le secteur immobilier et le nouveau processus d’urbanisation de la Chine.